Nové veci na Gazduj denne do mailu
Nastav si automatické upozornenia na zaujímavé články.
Zasielanie newslettra môžeš kedykoľvek vypnúť.

5 spôsobov ako po novom vyťažiť z hypotéky

12.11.2015 4

Čerstvo schválený zákon o úveroch na bývanie radikálne mení podmienky pre poskytovanie hypoték. Už v čase pripomienkovania návrhu hovoril TREND o „hypotrasení“. Na poslednú chvíľu pribudla ďalšia dôležitá zmena. Pozrite si, ako z novej legislatívy vyťažiť a aké sú jej nástrahy.

Zdroj: Flickr/Kārlis Dambrāns/CC

Ľubo Kačalka

Ľubo Kačalka

rola: Profi Gazda | počet sledovaní: 0 | registrácia 25.11.2008

Samotný zákon, ktorý schválil parlament v utorok, vstúpi do platnosti 21. marca 2016. Z veľkej časti implementuje príslušnú európsku smernicu. No miestami ide výrazne nad jej rámec.

1. Výhodné splatenie úveru

Najvýraznejším príkladom nadpráce je stanovenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky. Po novom si budú môcť banky vypýtať maximálne jedno percento z predčasne splácanej sumy. Doteraz boli tieto poplatky pomerne vysoké, pohybovali sa v rozmedzí 4 až 5 percent a to bez ohľadu na čas do refixácie úrokovej sadzby.

V praxi to znamenalo, že ak mal klient hypotéku s úrokovou sadzbou tri percentá a do fixácie mu zostávalo pol roka, 50-tisícový úver preplatil pri riadnom splácaní na úrokoch o 750 eur. Ak by sa však rozhodol dlžnú sumu splatiť okamžite, musel by zaplatiť zmluvnú pokutu 2 000 eur. Zaplatil by viac, hoci banka by dostala svoje peniaze skôr.

Aj pôvodný návrh zákona upravoval podmienky predčasného splatenia, no hovoril iba o „skutočných nákladoch priamo súvisiacich so žiadosťou o predčasné splatenie“. Doslova deň pred druhým a tretím čítaním predložil poslanec Miroslav Beblavý (Sieť) upresňujúci návrh, aby poplatok nemohol byť väčší ako jedno percento. Lenže jedno percento nemusí stačiť a takéto predčasné splatenie môže byť pre banku stratové.

Ako to funguje

Aby banka mohla klientovi ponúknuť nemennú splátku, zaisťuje si cenu primárnych zdrojov, napríklad prostredníctvom úrokových swapov. A náklady jej ostanú, aj keď jej klient už peniaze predčasne vrátil. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že peniaze môže požičať ďalej, ale také jednoduché to nie je.

Ak je dôvodom predčasného splatenia nižšia úroková sadzba v inej banke, je veľká pravdepodobnosť, že aj iní klienti si budú vedieť požičať lacnejšie. Banke sa tak nemusí podariť využiť peniaze bez straty.

V bankovníctve sa tomu hovorí refinančné riziko. Môže sa totiž stať, že banka poskytne úver lacnejšie, ako si naň sama požičala. Rozdiel je jej finančná strata a tú by mohla požadovať od dlžníka.

Vysvetlime si to na príklade: priemerná úroková sadzba klesne z 5 percent na 3 percentá ročne, teda o 2 percentálne body. To znamená, že o dva percentuálne body lacnejšie bude musieť banka požičať ďalšiemu záujemcovi, hoci sama si v minulosti požičala drahšie.

Výhody:

Bez ohľadu na to, čo to spôsobí bankám, pre klienta predstavuje zníženie poplatku lepšiu manévrovaciu schopnosť.

Opäť skúsme príklad: klient má úver s 5-percentnou sadzbou a do refixácie mu ostáva rok, pričom dnes by si požičal za 2 percentá. S 1-percentnou pokutou sa mu oplatí banku zmeniť ihneď a výrazne ušetrí. Ak by mal platiť 4 percentá, bolo by pragmatické ešte rok počkať na refixáciu a následné bezplatné splatenie.

Riziká:

Nevýhodou je, že banky môžu obmedzený poplatok za predčasné splatenie preniesť do úrokovej sadzby. Platili by ho aj klienti, ktorí predčasne splácať nechcú. Takisto sa môže stať, že banky obmedzia dlhšie fixácie úrokovej sadzby, napríklad 5-ročné. Klient si tak nebude môcť poistiť nízku splátku na 5 rokov, ale iba na 2 alebo 3 roky.

Do tretice môže byť klient obeťou takzvanej províznej turistiky svojho sprostredkovateľa. Ten ho môže teoreticky každý rok presvedčiť o výhodnosti presunu hypotéky do inej banky. No ušetrených pár eur nemusí kompenzovať čas strávený administratívnymi úkonmi, napríklad vybavovaním vkladu do katastra.

2. Odhalenie provízie

Ak hypotéka ide cez finančného sprostredkovateľa, klient sa vďaka novému zákonu dozvie aj podrobnosti o jeho finančnej motivácii. Agent je povinný prezradiť odmenu, ktorú dostane od banky. Rovnako sa klient môže zaujímať, koľko by sprostredkovateľ získal od ostatných bánk.

Výhody:

Klient tak ľahšie zistí, či za odporúčaním konkrétnej banky nie je len finančný motív.

Riziká:

Ak klient pozná výšku provízie, môže ho to spliesť. Napríklad pôjde k sprostredkovateľovi, ktorý má nižšiu províziu. No nižšia provízia neznamená nižšiu úrokovú sadzbu. Navyše, samotní sprostredkovatelia pripomínajú situácie, keď si záujemcovia o vstup do druhého piliera vyberali sprostredkovateľa na základe toho, či sa s nimi bol ochotný podeliť o províziu.

3. Odstúpenie do 14 dní

Po novom môžu klienti do 14 dní odstúpiť od podpísanej zmluvy bez uvedenia dôvodu. Nová výhoda však vyvolala rozporuplné reakcie. Takúto možnosť majú Slováci už dnes pri bežných spotrebných úveroch. V prípade hypoték je však situácia zložitejšia. Aj preto, že peniaze putujú od banky priamo k predávajúcemu.

Výhodou je podľa ministerstva poskytnúť klientovi dostatok času na pochopenie, zváženie a overenie všetkých informácií.

Riziká:

To, že banka musí klientovi umožniť odstúpiť od zmluvy, nespôsobí automaticky, že sa realitný obchod anuluje. Banka pošle peniaze predávajúcemu a ten nemá povinnosť ich vrátiť a zobrať si späť svoj byt. Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti a zmluva o poskytnutí úveru sú dva samostatné právne inštitúty.

4. Zdôvodnenie odmietnutia bankou

Zákon potvrdzuje povinnosť banky podrobne skúmať schopnosť dlžníka splácať počas celého trvania zmluvy – to už robia úverové inštitúcie aj dnes. Banka môže úver poskytnúť iba ak dlžník bude schopný plniť svoje záväzky. Podľa ministerstva to môže prispieť k obmedzeniu dlhu tých domácností, ktoré by sa mohli ocitnúť v sociálnej núdzi.

Výhody:

Klient by sa mal dozvedieť, či boli dôvodom údaje z databázy, nedostatočná zábezpeka alebo nízky príjem.

Riziká:

Riziká toto ustanovenie zrejme nemá.

5. Väčšie množstvo informácií

Súčasťou každého nového úveru bude jednotný formulár ESIS, ktorý je prílohou zákona a nevyplnený má sedem strán. Po doplnení všetkých požadovaných informácií môže narásť dvojnásobne.

Výhody:

Prijatím návrhu zákona sa podľa ministerstva dosiahne „efektívnejšie fungovanie trhu s vysokou úrovňou ochrany spotrebiteľov v oblasti poskytovania úverov na bývanie".

Riziká:  

Viac informácií nemusí automaticky znamenať, že klient sa dozvie všetko potrebné. Naopak, môže sa cítiť popletený a nenájde odvahu prečítať si všetky dokumenty. Psychológovia totiž upozorňujú, že čím je potrebné odbornejšie rozhodnutie, tým majú spotrebitelia snahu vyhnúť sa mu, prípadne ho nechať na niekoho iného.

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • Diskusia (4 reakcie)

Zaujímajú ťa takéto články? Pridaj sa ku Gazduj na Facebooku!